文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款ln的公式大全，ln4-ln2等于多少有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为ln的公式大全，ln4-ln2等于多少(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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